Familieoverdragelse

Står du eller en i din familie med en bolig, som skal overdrages til et andet familiemedlem? Er du i tvivl om, hvordan det foregår, og om der er særlige regler, du skal være opmærksom på?

Vi kan hjælpe dig med at få styr på familieoverdragelse, og hvordan du griber det bedst an. Læs alle vores tips her.

Hvad er familieoverdragelse?

Familieoverdragelse er den situation, hvor et familiemedlem ønsker at overdrage en bolig til et andet familiemedlem. Man kan ikke som sådan bare overdrage boligen. Der skal være en pris involveret.

Det særlige ved denne form for overdragelse er derfor, at en bolig bliver overdraget til en fordelagtig pris. Det kan både være fordelagtigt for vedkommende, der skal overdrage, og vedkommende der skal overtage.

Ved familieoverdragelse kan der være nogle skattemæssige fordele, når det bliver gjort rigtigt. Det er især overdrageren, der kan drage fordel af dette. Derudover er der den fordelagtige pris, som er en klar fordel for overtageren.

Hvornår benytter man typisk familieoverdragelse?

Der er forskellige situationer, hvor familieoverdragelse kan være en oplagt mulighed. De typiske er ved forældrekøb og ved generationsskifte.

En typisk overdragelse ved forældrekøb

Familieoverdragelse ved forældrekøb sker, når forældrene køber en lejlighed, som deres barn kan bo i. Det er typisk, hvis barnet skal studere. Forældrene står som ejer af boligen, som ofte er en lejlighed. Barnet vil bo i lejligheden og betale husleje til forældrene.

Efter en hvis rum tid, for eksempel når barnet er færdiguddannet og er kommet ud på arbejdsmarkedet, kan barnet overtage lejligheden og forpligtelserne. Altså købe lejligheden af forældrene.

Det er her, der er tale om familieoverdragelse. Mange vil her vælge at lade barnet købe boligen til en fordelagtig pris.

En typisk overdragelse ved generationsskifte

Familieoverdragelse ved generationsskifte vil typisk være den ældste generation i familien – for eksempel forældrene – der ønsker at overdrage deres bolig til en yngre generation i familien – for eksempel deres barn.

Her vil der typisk også være tale om, at der sker en overdragelse til en fordelagtig pris. Det behøver ikke nødvendigvis være en bolig. Det kan også være en virksomhed, der overdrages fra en generation til en anden.

Vær opmærksom på 15 %-reglen

Når du ønsker at foretage familieoverdragelse, er der nogle regler på området, du skal være opmærksom på. Det er især regler om, hvad købsprisen må være. Her er det med at holde tungen lige i munden.

Er der tale om et forældrekøb, hvor boligen skal overdrages til barnet, er der nogle skattefordele ved at gøre det på den rigtige måde. Vælger I at sætte salgsprisen til markedsværdien, vil der i mange tilfælde være en positiv difference i forhold til købsprisen, som forældrene betalte for boligen i sin tid.

Da boligen ikke har været forældrenes primære bolig, vil differencen figurere som en fortjeneste og dermed en del af deres indkomst. Der skal derfor betales skat af denne fortjeneste.

Det er her, 15 %-reglen kommer ind i billedet. Med denne regel er det muligt at sætte prisen til 15 % over eller under den offentlige ejendomsvurdering. Det kan gøre det billigere for barnet at købe boligen, samt forældrene kommer uden om at skulle betale indkomstskat.

Eksempel på anvendelse af 15 %-reglen ved familieoverdragelse

Lad os tage et eksempel. Hans og Grete har for fem år siden købt en lejlighed til deres søn Ole for 1,5 millioner kroner. Ole vil nu købe lejligheden af sine forældre. De antager, at boligen er 3 millioner kroner værd den dag i dag.

Hans og Grete ønsker ikke en salgspris på 3 millioner kroner. De vil gerne undgå et skattesmæk samtidig med, at de giver deres søn en god start som boligejer. De vælger derfor at gøre brug af 15 %-reglen.

Den offentlige ejendomsvurdering ligger på 1,4 millioner kroner. Ved at sætte salgsprisen til 1,5 millioner kroner bliver differencen nul for forældrene, og de holder sig stadig inden for spændet på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.

Hvem skal hjælpe med familieoverdragelse? 

Når du skal have foretaget en familieoverdragelse, kan det være en fordel at få en advokat/jurist eller en revisor på sagen. I nogle tilfælde er der behov for begge dele. Det afhænger af, om det ligger lige til højre benet, eller der er behov for en del rådgivning på området, for at bliver gjort rigtigt.

Kontakt IKKE en ejendomsmægler

Hvis du har tænkt dig at foretage en familieoverdragelse, er det vigtigt, at du ikke kontakter en ejendomsmægler for at få en vurdering af boligen inden overdragelsen. I det tilfælde er det nemlig ikke muligt at benytte 15 %-reglen efterfølgende.

Det skyldes, at 15 %-reglen kan benyttes, når man ikke har andre vurderinger at forholde sig til, ud over den offentlige ejendomsvurdering. Hvis man har fået en vurdering af boligen fra en ejendomsmægler, vil SKAT derfor anfægte, at 15 %-reglen er blevet benyttet.

I det tilfælde kan SKAT derfor kræve, at der betales skat af den difference, som der måtte være imellem den købspris, boligen blev købt for i sin tid af det første familiemedlem, og markedsvurderingen, der er til rådighed for boligen.

Det er derfor vigtigt at holde tungen lige i munden, når der skal foretages familieoverdragelse på den rigtige måde.